Em recente decisão, a 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), no REsp 2.000.978, examinou interessante discussão envolvendo o exame da legalidade de o contrato de corretagem condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto.
Ajustou-se no contrato de corretagem que o pagamento pela intermediação de compra e venda de imóvel estava condicionado ao registro da incorporação imobiliária do empreendimento habitacional.
Apesar de realizada a intermediação da parceria imobiliária entre uma incorporadora e o proprietário do terreno, houve a rescisão de tal contrato, não tendo sido feito o registro do empreendimento imobiliário.
É muito comum no mercado imobiliário haver a previsão em contrato de corretagem que o pagamento da comissão será realizado por ocasião do lançamento de empreendimento imobiliário no imóvel objeto da intermediação.
Com efeito, a corretagem é um contrato pelo qual o corretor obriga-se a obter um ou mais negócios conforme as instruções recebidas do contratante, de sorte que o escopo do contrato é alcançar a intermediação mediante a celebração de outro contrato.
Trata-se de atividade de intermediação realizado pelo corretor entre o contratante e terceiros, aproximando as partes com vistas à celebração de certo negócio jurídico.
A doutrina e a jurisprudência do STJ aludem que o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável, não sendo qualquer ato do corretor que torna a remuneração devida, dependendo do exame se efetivamente o corretor obteve a intermediação útil a que se obriga pela corretagem.
A remuneração do corretor decorre da obtenção de intermediação útil, isto é, a comissão de corretagem por intermediação é devida, se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no resultado útil pretendido, sendo considerado um contrato de obrigação de resultado (AgInt no AREsp 2.157.735, relator ministro Moura Ribeiro).
Por estar atrelado à obtenção da intermediação útil, o arrependimento posterior à celebração do contrato de compra e venda ou o inadimplemento das partes após a consumação do contrato não tem o condão de afastar a remuneração devida ao corretor pelo desempenho de sua atividade fim (REsp 1.735.017, relator ministro Marco Aurélio Bellizze).
A dúvida que pode surgir é se a previsão de condição suspensiva condicionando o pagamento da comissão a evento futuro e incerto não estaria a violar a regra prevista no artigo 725 do Código Civil, segundo a qual a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.
No caso levado a julgamento no REsp 2.000.978, decidiu-se ser lícito, em um contrato de corretagem, as partes optarem por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto consubstanciado no registro de empreendimento habitacional.
Segundo o voto da ministra Nancy Andrighi, a par do princípio da autonomia privada, pelo qual os particulares são dotados de liberdade no campo negocial, nada impede que se ajuste que o direito da comissão pela intermediação útil se submeta à uma condição suspensiva consubstanciada em evento futuro e incerto (registro do empreendimento habitacional).
O princípio da autonomia negocial no âmbito dos contratos privados foi enfatizado na Lei 13.874/2019, denominada de Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, em que é reafirmado que, nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual e que os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos.
Parece-nos que, ao se prever condição suspensiva no contrato de corretagem, condicionando o pagamento da remuneração a evento futuro e incerto (registro do empreendimento imobiliário), as partes se limitaram a exercer regularmente a autonomia privada, de sorte que se confere, em regra, total liberdade negocial aos sujeitos da relação obrigacional.
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